Deutsches Bundesbauministerium: Gemeinden können „Schrottimmobilien“ enteignen
Das Bundesbauministerium (BMWSB) unter Ministerin Verena Hubertz (SPD) hat einen Entwurf eines neuen Raumordnungsrechts vorgelegt. Nebst dem Recht zur Verhinderung des Erwerbs von Immobilien durch „ideologisch unerwünschte“ Käufer enthält es auch die Möglichkeit „Schrottimmobilen“ zu enteignen.
Wie kürzlich berichtet hat Hubertz am 2. April 2026 den Referentenentwurf eines „Gesetzes zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts“ vorgelegt. Kommunen soll damit das Recht eingeräumt werden, Immobilien aufzukaufen, anstatt sie in die Hände von „Verfassungsfeinden“ fallen zu lassen. Dieser Begriff wird meist für Mitglieder der größten Oppositionspartei, der AfD, und andere Vertreter des „rechten“ Spektrums verwendet – mehr zu diesem Teil des Gesetzes in diesem TkP-Bericht. (Direktlink zum Entwurf des BMWSB)
Ein weiteres Kernstück betrifft die Ermächtigung für Gemeinden künftig leichter gegen sogenannte „Schrottimmobilien“ vorgehen können. Bis hin zur Enteignung. Was als Kampf gegen Verfall und Wohnraummangel verkauft wird, entpuppt sich bei näherem Hinsehen als massiver Eingriff in das grundgesetzlich geschützte Eigentumsrecht.
Schon im März hatte Bauministerin Hubertz angekündigt, Kommunen das „scharfe Schwert“ der Enteignung in die Hand zu geben, wenn Eigentümer „Wohnraum bewusst verfallen lassen“. Nun liegt der Entwurf vor. Er erweitert die Vorkaufsrechte der Gemeinden (§ 24 BauGB) auf Grundstücke, bei denen „erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld“ vorliegen – etwa durch baulichen Zustand oder Nutzung „entgegen der öffentlichen Sicherheit und Ordnung“. Die Definition knüpft an § 177 BauGB an: Missstände oder Mängel, die durch Abnutzung, Alterung, Witterung oder Vandalismus entstehen.
Das klingt harmlos, ist es aber nicht. Die Kriterien sind bewusst schwammig gehalten. Es reicht ein „äußerer Eindruck“ – verwitterte Fassade, Müll, Ratten, Vandalismus. Keine klaren Schwellenwerte, keine Pflicht zur detaillierten Begutachtung vor Ort. Die Gemeinde entscheidet. Und sie kann ein Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot erlassen – mit „angemessener“ Frist, die aus Sicht der Behörde bemessen wird. Widerspruch oder Klage haben keine aufschiebende Wirkung (§ 212a Abs. 3 BauGB n.F.). Während der Eigentümer prozessiert, kann die Kommune bereits vollstrecken.
Noch perfider: Das Gesetz erweitert das Betretungsrecht der Behörden (§ 209 BauGB). Beauftragte dürfen nicht nur das Grundstück, sondern auch Gebäude und Wohnungen betreten, um den Sachverhalt aufzuklären. Das Grundgesetz (Art. 13 GG – Unverletzlichkeit der Wohnung) wird hier ausdrücklich eingeschränkt. Der Eigentümer muss dulden – Durchsuchung persönlicher Gegenstände ist zwar ausgeschlossen, aber der Eingriff bleibt massiv.
Bezeichnend ist übrigens, dass just die SPD der Treiber ist, die Partei, die einst die Interessen der Arbeiterklasse gegen den kapitalistischen Staat vertrat. Und jetzt das genaue Gegenteil macht. Diesen Wandel der früheren Linken und ihrer Parteien von einer klassenbasierten, antiimperialistischen Bewegung hin zu einer mit dem Kapitalismus vereinbaren liberal-progressiven Politik zeichnet Thomas Fazi in einem Analyse über den historischen Wandel der Linken nach. Er argumentiert, dass dieser Wandel nicht organisch erfolgte, sondern aktiv von transatlantischen Eliten und Geheimdiensten gesteuert wurde. Diese zu schützen ist die Absicht des SPD-Gesetzesentwurfs.
Bei anhaltender Weigerung kann die Gemeinde das Grundstück enteignen (§ 85 Abs. 1 Nr. 8 BauGB n.F.). Angebliches Ziel ist die Beseitigung der Missstände. Die Enteignung ist dann „verhältnismäßig“, weil der Eigentümer zuvor ein bestandskräftiges Instandsetzungsgebot ignoriert hat. Rechtsnachfolger haften mit.
Das alles soll den „Wohnungsmarkt entlasten“ und „lebendige Nachbarschaften“ schützen. In Wahrheit wird hier Eigentum unter dem Vorwand des Gemeinwohls zur Disposition gestellt.
Rechtsanwältin Patricia Lederer (TaxPro GmbH / PepperPapers.de) hat das in einem hochspannenden Video detailliert auseinandergenommen. Sie zeigt Kapitel für Kapitel, wie vage die Definitionen sind, wie einseitig das Verfahren läuft und warum das Ganze verfassungsrechtlich mehr als fragwürdig ist – Stichworte Art. 14 GG (Eigentumsgarantie), Art. 19 Abs. 4 GG (Rechtsweggarantie) und Art. 13 GG. Wer wissen will, ob und wie das neue Gesetz ab 2026 wirklich greift, sollte sich das Video unten unbedingt ansehen.
Die Kernpunkte die lederer heruasarbeitet sind:
Kernpunkte des Gesetzesentwurfs:
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Definition einer „Schrottimmobilie“:
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Das Gesetz (§ 24 Nr. 8 Baugesetzbuch neu) definiert eine Schrottimmobilie vage als eine bauliche Anlage, die einen Missstand oder Mangel aufweist und dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld hat (z.B. durch baulichen Zustand, Vandalismus, Müll oder Rattenbefall).
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Es wird auf den bereits bestehenden § 177 Baugesetzbuch verwiesen, der weitere, ebenfalls unspezifische Kriterien wie Alter des Hauses, Witterungseinflüsse oder Einfluss auf das Straßenbild nennt.
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Die genaue Menge oder Art der Mängel wird nicht präzisiert, was Spielraum für willkürliche Auslegung lässt.
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Entscheidungskompetenz:
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Die Entscheidung, ob ein Haus eine Schrottimmobilie ist, liegt allein im Ermessen der Gemeinde. Eine Besichtigung vor Ort durch Gutachter ist nicht erforderlich; eine externe Betrachtung reicht aus.
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Enteignungsverfahren:
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Betroffene Eigentümer erhalten ein „Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot“ mit einer „angemessenen“ Frist zur Behebung der Mängel. Die Angemessenheit wird aus Sicht der Gemeinde, nicht des Eigentümers, bestimmt.
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Widerspruch und Klage gegen dieses Gebot haben keine „aufschiebende Wirkung“. Das bedeutet, die Enteignung kann auch während eines laufenden Rechtsstreits vollzogen werden. Eigentümer müssten zusätzlich die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung beantragen, was Zeit und Kosten verursacht.
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Wird das Gebot nicht eingehalten oder nicht erfolgreich angefochten, erfolgt die Enteignung, die im Grundbuch eingetragen wird. Anschließend kündigt die Behörde Mietern und verkauft das Haus.
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Verfassungsrechtliche Bedenken:
Lederer stuft das Gesetz als verfassungswidrig ein, da es gegen mehrere Grundrechte verstößt:
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Eigentumsgarantie (Art. 14 Grundgesetz): Die Enteignung stellt einen direkten Verstoß gegen das Grundrecht auf Eigentum dar.
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Rechtsweggarantie (Art. 19 Abs. 4 Grundgesetz): Die fehlende aufschiebende Wirkung von Widerspruch und Klage schneidet den Rechtsweg unzulässig ab, da sie den Vollstreckungsschutz während eines Gerichtsverfahrens ausschließt.
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Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 Grundgesetz): Das Gesetz erlaubt Behörden, Wohnungen in betroffenen Häusern zur Feststellung des Zustands zu betreten, und verpflichtet Bewohner (Eigentümer oder Mieter) dies zu dulden. Art. 13 GG wird ausdrücklich eingeschränkt.
Fehlende Bestimmtheit und Verhältnismäßigkeit:
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Bestimmtheit: Die unklare Definition einer „Schrottimmobilie“ und der „angemessenen“ Fristen ermöglicht Willkür bei der behördlichen Einstufung.
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Verhältnismäßigkeit:
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Der starke Eingriff in Grundrechte ist fragwürdig. Obwohl die Maßnahme „geeignet“ sein mag, um Schrottimmobilien zu bekämpfen, bestehen Zweifel an ihrer „Erforderlichkeit“ und „Angemessenheit“.
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Das Gesetz schert alle Eigentümer über einen Kamm, ohne individuelle Lebensumstände (z.B. Selbstnutzer, Erben, finanzielle Möglichkeiten für Sanierungen) zu berücksichtigen. Es missachtet die Entscheidungsfreiheit der Eigentümer.
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Die offizielle Begründung klingt vertraut: Wohnungsmangel, städtebaulicher Verfall, „Eigentum verpflichtet“. Doch genau diese Formel wird seit Jahren missbraucht, um immer neue Eingriffe zu rechtfertigen. Wer seine Immobilie nicht nach behördlichem Gusto instand hält – vielleicht weil man es sich nicht leisten kann oder weil die Auflagen unbezahlbar sind –, riskiert, sie zu verlieren.
Und das ohne dass die Kommune selbst beweisen muss, dass der Eigentümer „böswillig“ gehandelt hat. Subjektive Einschätzung reicht.
Das Baugesetzbuch-Upgrade ist noch nicht beschlossen. Es muss noch durch Kabinett und Bundestag. Aber die Richtung ist klar: Der Staat will mehr Zugriff auf private Immobilien. Unter dem Deckmantel von „Beschleunigung“ und „Gemeinwohl“ wird das Eigentumsrecht weiter ausgehöhlt.
Denn ab Inkrafttreten gilt: Wer nicht spurt, verliert.
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Bild von Fabien auf Pixabay
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